Beim Immobilienverkauf kommt das Grundbuch ins Spiel
Wird eine Immobilie verkauft und wechselt dadurch den Besitzer, tritt das Grundbuch auf den Plan. Das Grundbuch hält die Eigentumsverhältnisse von Immobilien und Grundstücken rechtsverbindlich fest. Es enthält Informationen zum Werdegang einer Immobilie, beispielsweise Angaben zum Alter und zur Finanzierung, sowie zu den Eigentümern des Hauses oder der Wohnung. Das Grundbuch ist somit ein wichtiges juristisches Dokument.
Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über einige wichtige Fakten zum Thema Grundbuch und Grundbucheintrag. Lesen Sie hier, wie ein Grundbuch aufgebaut ist und welche relevanten Informationen es festhält. Erfahren Sie auch, wie ein Grundbucheintrag funktioniert, was er etwa kostet und welche Einträge gelöscht werden können.
Abteilungen und inhaltliche Schwerpunkte: der Aufbau des Grundbuchs
Im Grundbuch erfolgen nicht selten neue Einträge, Änderungen, Ergänzungen, Anpassungen etc. Danach sind alte Rechte oft nicht mehr aktuell und werden als solche gekennzeichnet. Sie müssen ausgetragen und auf den neuesten Stand gebracht werden.
Um den Überblick über die verschiedenen Rechte nicht zu verlieren, hat der Gesetzgeber das Grundbuch in mehrere relevante Abschnitte unterteilt und thematisch gegliedert. Insgesamt gibt es drei Abschnitte, auch Abteilungen genannt. Jede dieser Abteilungen ist inhaltlich in sich geschlossen und unterscheidet sich dadurch von den anderen Abteilungen. Das Eigentum an einem Grundstück als absolutes Recht ist in der Abteilung 1 festgehalten. Die Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen. Die Abteilung 3 dokumentiert die Grundpfandrechte.
Grundbuch Abteilung 1: Eigentümer
Der erste Abschnitt im Grundbuch befasst sich mit den Eigentümerverhältnissen an dem Grundstück und der dazugehörigen Immobilie. Er hält amtlich fest, wie viele Eigentümer es gibt und wer das genau ist. Außerdem wird hier das Eintragungsdatum vermerkt. Grundsätzlich können Eigentümer natürliche oder juristische Personen sein. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, muss deren Gemeinschaftsverhältnis, beispielsweise Erbengemeinschaft, angegeben werden.
Warum das Eigentum auf eine andere Personen oder mehrere andere Personen übergegangen ist, steht ebenfalls im Abschnitt 1. Grund des Übergangs können beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sein.
Grundbuch Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen
Der zweite Abschnitt des Grundbuchs hält alle Lasten und Beschränkungen fest. Das sind beispielsweise Wohn- und Erbbaurechte, Nießbrauch- und Nutzungsreichte sowie Reallasten. Unter Beschränkungen sind Vormerkungen, Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung 1 und 2 sowie dingliche Vorkaufsrechte zu verstehen. Wenn ein Haus verkauft wurde, dann ist diese Information ebenfalls im Abschnitt zwei vermerkt.
Grundbuch Abteilung 3: finanzieller Werdegang einer Immobilie
Wie wird ein Haus finanziert? Sind Grundschulden vorhanden? Angaben dazu stehen stets in dritten Abschnitt des Grundbuchs. Die dritte Abteilung enthält Informationen über Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden. Außerdem werden hier Widersprüche gegen Eintragungen in dieser Abteilung festgehalten.
Wird die Immobilie über eine Bank finanziert, so schützt sich diese durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung 3. Wird der Schuldner zahlungsunfähig und kann er seinen Kredit nicht mehr bedienen, dann ist die Bank berechtigt, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Wie funktioniert der Grundbucheintrag und was kostet er?
Voraussetzung für den Grundbucheintrag ist zunächst der Kaufvertrag. Dieser muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet und durch den Notar rechtskräftig beurkundet sein. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese schützt den Kaufanspruch des Käufers. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.
Im nächsten Schritt kommt die Grundschuldbestellung ins Spiel, wenn die Immobilie über eine Bank finanziert werden muss. Erst nach der Eintragung der Grundschuld für das Kreditinstitut wird dieses das Darlehen auszahlen. Nach Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erhält der Käufer zeitnah einen Brief vom Finanzamt: Die Grunderwerbsteuer wird dann fällig.
Im letzten Schritt wird der neue Eigentümer rechtssicher im Grundbuch eingetragen. Er muss sich danach um die Gebäudeversicherung kümmern. Oftmals kann diese vom Vorbesitzer übernommen werden. Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.
Lässt sich ein Grundbucheintrag löschen?
Bestimmte Einträge im Grundbuch lassen sich löschen. Für diese Änderung braucht der Eigentümer stets eine sogenannte Löschungsbewilligung. Die Löschung wird dann beim Notar beantragt. Sowohl dieser als auch das Grundbuchamt verlangen dafür eine Gebühr.
Löschen kann man beispielsweise Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie eine Grundschuld. Auch wenn das Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde, getilgt ist, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Mit der Löschungsbewilligung der Bank kann der Eigentümer die Änderung beantragen.
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